Tại sao bắt người dân mua nhà khi chỉ có nhu cầu mua đất?

Dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên Môi trường (TNMT) về cấm phân lô bán nền đang trở thành đề tài nóng trên các diễn đàn bất động sản. Nhiều ý kiến liên quan vấn đề này đã được đưa ra trong đó hầu hết các chuyên gia và nhà kinh doanh bất động sản đều bày tỏ sự phản đối đối với dự thảo này.

Chia sẻ tại Hội thảo: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam và Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức vào sáng 2/6, PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay gồm có 5 phân mảnh: Phân mảng thị trường bất động sản nông nghiệp Phân mảng thị trường bất động sản công nghiệp Phân mảng thị trường bất động sản du lịch, dịch vụ. Phân mảng thị trường bất động sản tài sản tài chính Phân mảng thị trường bất động sản nhà ở dân dụng. Trong phân mảnh này gồm có: Nhà phố cổ, Biệt thự cao cấp, Nhà phố, Căn hộ siêu sang, Căn hộ cao cấp, Căn hộ chung cư trung cấp. Căn hộ giá thấp: đây là tiềm năng, lối mở, khơi nguồn thị trường, Nhà ở xã hội cũng rất quan trọng, Condotel, officetel: là 1 trong 5 sáng tạo tốt nhất trong 5 năm trở lại đây của thị trường bất động sản nhưng đến nay vẫn chưa có quy định nào điều chỉnh.

PGS. TS. Trần Kim Chung

Lấy ví dụ về việc phân lô bán nền, PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng, dù Nhà nước có không cho phân lô bán nền thì vùng Xuân Phương (Hà Nội) cũng tự phân lô bán nền hết rồi. Và cách đây 20 năm, họ phân lô bán nền trong Hào Nam,… Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân họ tự phân lô bán nền… Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa chẳng bao giờ là hết phân lô bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền.

“5 năm tới đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền. Năm 2013, để khôi phục lại thị trường, Nhà nước đã phải sử dụng các biên pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Từ những phân tích trên, TS. Trần Kim Chung đặt câu hỏi, tại sao chúng ta bắt người dân phải mua nhà ngay trong khi người ta chỉ có nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất?

Trả lời câu hỏi đó, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp.

Xu thế của năm 2020, chúng ta đối diện với đại dịch Covid-19, đại dịch này tác động đến nền kinh tế còn lớn hơn khủng hoảng 2008. Giả sử nếu Nhà nước cấm phân lô bán nền thì 3 năm tới chúng ta có khả năng phát triển nhà ở không?

“Cần nói khách quan rằng, phân lô bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này”, TS. Trần Kim Chung nói.

Đồng quan điểm với PGS. TS. Trần Kim Chung, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cũng khảng định: “Thực tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn”.

Ông Hiếu viện dẫn ví dụ tại Mỹ và cho hay, tại quốc gia này việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ rang và chi tiết trên tất cả các bản đồ. Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch. Rõ ràng, việc phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ có ở Việt Nam lại cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy?

Cần phải nhắc lại, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích thêm: “Các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào,… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thảo thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết”.

Từ những phân tích mạnh mẽ trên, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh: “Động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý siết chặt phân lô bán nền là không ổn. Việt Nam đúng theo kiểu cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý”.

Hiện tại, chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Quy định pháp luật thì không rõ ràng. Và nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì thị trường bất động sản khó phát triển toàn diện bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng.

"Nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường. Chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần có bảo hiểm về quyền sử dụng đất đai để bảo vệ người dân khỏi tình trạng ma trận thông tin do cò mồi thổi lên. Điều này sẽ tạo ra tính minh bạch, hạn chế sự thiệt hại của xã hội. Chúng ta có bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm tai nạn… thì tại sao không có bảo hiểm bất động sản", TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất.