Tháo gỡ “điểm nghẽn” pháp lý để thu hút đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Điểm nghẽn pháp lý cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch

Những năm qua, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển sôi động với nhiều sản phẩm đẳng cấp như: Biệt thự nghỉ dưỡng (villa), condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay… ra đời không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và phát triển cơ sở hạ tầng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Pháp lý chưa đầy đủ khiến thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn (Ảnh minh họa)

Chia sẻ tại Tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 21/4, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho hay, việc pháp luật chậm bắt kịp sự phát triển những loại hình bất động sản du lịch đã định hình trong thực tiễn làm phát sinh các vấn đề phức tạp gây tắc nghẽn, “vỡ trận” và cả sự nhập nhèm trong giao dịch mua bán quyền sở hữu của các sản phẩm là bất động sản du lịch được xây dựng trên đất ở mà không hình thành đơn vị ở.

“Nút thắt pháp lý của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa hoàn toàn được tháo gỡ, gây khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý liên quan, đồng thời tạo ra sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi thực hiện thủ tục hành chính, xác định chế độ sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh và tắc nghẽn. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư đã mất niềm tin, rời bỏ thị trường, hoặc trì trệ và tranh chấp trong hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này… Tất cả đang gây méo mó, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vốn rất tiềm năng tại Việt Nam”, TS. Phong nhận định.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế

Cùng quan điểm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay, Bộ Xây dựng (nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động. Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Bên cạnh đó, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương trên cả nước như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định,… Chính điều này đã “làm khó” cho cả doanh nghiệp/chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp.

Cấp thiết phải hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, để thu hút đầu tư vào phát triển bất động sản du lịch tại Bãi Dài, Bắc bán đảo Cam Ranh, vào giai đoạn 2013 - 2017, tỉnh Khánh Hòa đã chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ tại các dự án sang đất ở nông thôn với điều kiện “không hình thành đơn vị ở” để tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản có thể huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án vẫn chưa cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… Sự thiếu nhất quán từ cơ chế thu hút đầu tư đến thực thi chính sách đã gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, chủ đầu tư và nhà đầu tư tham gia vào phát triển các dự án tại Bắc bán đảo Cam Ranh. Đồng thời cũng bộc lộ một thực tế, rằng “chiếc áo” choàng pháp lý đang “chật hẹp” so với thực tế phát triển của thị trường.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Do đó, theo chuyên gia này, tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho loại hình bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch. Tuy nhiên, điều trước mắt cần phải làm là gỡ rối cho các dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang “mắc kẹt” tại Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng…. tránh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư liên quan đến vấn đề cấp sổ đỏ lâu dài cho các sản phẩm bất động sản du lịch xây trên đất ở nông thôn (không hình thành đơn vị ở) tại dự án.

“Xuất phát từ hệ thống chính sách thực hiện không nhất quán mà nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chịu thiệt. Mặc dù thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có trong luật quy định hiện hành song để khơi thông, "phá băng" thị trường cũng như giữ niềm tin với các nhà đầu tư, chúng ta cần khơi thông điểm nghẽn này.

Địa phương cần tạo niềm tin cho chủ đầu tư và khách hàng vào các chủ trương chính sách nhất quán về đầu tư bất động sản du lịch để thu hút được nguồn lực đầu tư. Nếu không có những giải pháp kịp thời tháo gỡ cho doanh nghiệp hoặc chậm trễ vào cuộc, sẽ phá hỏng môi trường đầu tư, làm cho khả năng thu hút đầu tư trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng của địa phương kém đi. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngành du lịch phục hồi dù có tạo ra cơ hội cho bất động sản du lịch tăng trưởng trở lại đến mấy nhưng nếu không có khung pháp lý hoàn chỉnh, không gỡ được các điểm nghẽn đang có thì không thể gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Ngược lại, nếu bất động sản du lịch không có vốn để phát triển và tái khởi động lại các dự án đang dang dở thì cũng không thể nâng cao chất lượng dịch vụ lưu trú cho ngành du lịch – một trong những yếu tố mang tính quyết định đến việc thu hút và giữ chân du khách.

“Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư và thậm chí ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đồng thuận với hướng giải pháp: Những dự án BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Đồng thơi, hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).