Nhà ở chưa có sổ hồng khi bán có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Thưa luật sư! Em có vấn đề liên quan đến việc đóng thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản xin được tư vấn như sau: Em hiện đang sinh sống tại tỉnh X. Vừa rồi em bán 01 mảnh đất trên đó có 01 căn nhà 01 tầng.Theo quy định tại thời điểm chuyển nhượng em chỉ sở hữu duy nhất mảnh đất đấy nên em được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng tài sản này. Tuy nhiên cơ quan thuế tại địa phương vẫn tính ra số thuế phải nộp là trên 05 triệu và có trả lời rằng trường hợp của em không được miễn thuế do đặc thù tỉnh X hiện tại mới chỉ cấp GCN quyền sử dụng đất chưa chứng nhận việc sở hữu nhà.

Mà em bán cả đất và nhà trên đất nên không được miễn thuế. Em cảm thấy chưa thoả đáng lắm với câu trả lời này vì vậy nhờ luật sư tư vấn thêm ạ. Em xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của công ty Luật Minh Khuê nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở năm 2014

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012)

II. Nội dung tư vấn:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì quyền sử dụng mảnh đất mà bạn đã bán là duy nhất nên theo quy định tại Khoản 2, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012) thì thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên là thu nhập được miễn thuế. Cụ thể điều luật này quy định:

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Về ngôi nhà trên mảnh đất, trường hợp ngôi nhà này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hoặc trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chứng nhận cả quyền sở hữu nhà ở trên đất thì theo Khoản 1, Điều 118, Luật Nhà ở 2014, bạn chưa đủ điều kiện để bán ngôi nhà này. Cụ thể Khoản 1, Điều 118 này quy định:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."

Vì vậy, Căn nhà bạn muốn mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) nên theo nguyên tắc chưa thể thực hiện giao dịch mua bán. Do đó cũng không có việc nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nếu các bên vẫn muốn thực hiện việc mua bán này thì chỉ có thể làm hợp đồng viết tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở bằng giấy viết tay gặp rất nhiều rủi ro, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, khi đó các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả nhau những gì đã nhận (bạn trả lại nhà, bên bán trả lại tiền). Việc giải quyết tranh chấp này khá mất thời gian và chi phí tiền bạc của các bên, có thể người mua sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi.

Trường hợp ngôi nhà trên đất đã được công nhận thuộc quyền sở hữu của bạn (qua việc bạn được cấp sổ hồng hay được công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất) thì bạn hoàn toàn có quyền bán ngôi nhà này và trường hợp ngôi nhà này là nhà ở duy nhất thì thu nhập từ việc bán ngôi nhà này là thu nhập được miễn thuế.

Bảo Hoàng (ghi)