Hỗ trợ quan trọng nhất cho thị trường BĐS hiện nay là “gói hỗ trợ niềm tin”

Theo đó, chia sẻ tại “Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở, thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức vào chiều 28/4, ông Nguyễn Văn Khôi – Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Quyết định 2161-QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ, mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người.

Ông Nguyễn Văn Khôi

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Khôi, hoạt động phát triển thị trường bất động sản vẫn còn 6 hạn chế, khó khăn.

Thứ nhất, vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản.

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Thứ ba, cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Thứ tư, vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Đây cũng là vấn đề cần đặt ra.

Thứ năm, hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch.

Thứ sáu, vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.

TS. Cấn Văn Lực

Về những vấn đề như nêu trên, TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng chỉ ra 8 vấn đề tồn tại:

Bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chúng ta chưa có định hướng dài hạn về thị trường bất động sản.

Công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ luỵ là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.

Chính cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: Người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.

Thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật.

Tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật. Ví như câu chuyện siết vốn doanh nghiệp xoay xở ra sao?

Sự giao thoa giữa các bộ luật, vậy thì luật nào là luật tổ chức gốc? Cơ quan nào đứng ra tổ chức và thống kê các vấn đề chồng chéo giữa các bộ luật.

Các chỉ số, dấu hiệu của thị trường bất động sản: Chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản được nhắc đến rất nhiều. Tuy nhiên, thế nào là thị trường lành mạnh? Chỉ số nằm ở đâu? Khi ngành ngân hàng, chứng khoán đều đang có chỉ số lành mạnh thì bất động sản lại chưa có.

Chi phí giao dịch của bất động sản cao nhất trong khu vực. Làm thế nào để giảm thiểu chi phí này? Luật có điều tiết được việc này hay không?

Từ các vấn đề trên, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhiều kiến nghị và đề xuất. Cụ thể:

Về Luật Kinh doanh bất động sản, thứ nhất là nên thêm hai chương gồm: Chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết.

Thứ hai, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là câu chuyện cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen.

Thứ ba, liên quan đến câu chuyện quản lý kinh doanh bất động sản, chúng ta nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó.

Vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề này phải ăn theo Luật Đấu giá tài sản.

TS. Vũ Tiến Lộc

Đặc biệt, TS Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế thì cho rằng, trong bối cảnh hiện nay một trong những gói hỗ trợ quan trọng nhất cho thị trường là “gói hỗ trợ niềm tin”. Vì vậy cách ứng xử của các cơ quản lý phải làm thế nào để làm một điểm neo quan trọng để vượt qua khó khăn và tiếp tục phát triển. Đây là yếu tố hết sức quan trọng trong lúc này, bên cạnh việc nghiên cứu sửa đổi luật.

Khi thị trường gặp một số vấn đề thì chúng ta phải nhìn nhận bản chất của vấn đề để tiếp tục tạo điều kiện ủng hộ cho doanh nghiệp phát triển, có phát triển mới đóng góp được cho nền kinh tế.

“Tôi đề nghị khi sửa đổi luật phải theo hướng ngay lập tức sửa những điều bất hợp lý, chồng chéo, giải quyết khép lại vùng xám – vùng mờ, bổ sung những mô hình kinh doanh và loại hình bất động sản mới, bất động sản hình thành trong tương lai, dữ liệu chuyển đổi số, chuyển đổi xanh... nên đưa vào dự thảo khi trình ra Quốc hội trong kỳ họp sắp tới”, TS Vũ Tiến Lộc nói.

Đối với các điểm còn mờ, điểm xám, TS Vũ Tiến Lộc cho rằng các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ phải có hướng dẫn, giải thích.