Bài 4: Công an cần vào cuộc làm rõ dấu hiệu huy động vốn trái quy định tại dự án Phổ Yên Residence

Mua bán, giao dịch dự án bất động sản chưa đủ điều kiện là vi phạm pháp luật. Đề nghị công an vào cuộc dấu hiệu huy động vốn trái quy định tại dự án Phổ Yên Residence.

Thời gian qua, Báo Gia đình Việt Nam đăng loạt bài phản ánh liên quan đến nhiều bất cập tại dự án Phổ Yên Residence. Trong đó, theo chính quyền địa phương, dự án này chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch, mua bán. Thế nhưng, trên thực tế một số sàn giao dịch bất động sản đã thực hiện việc giao dịch, mua bán dự án này một cách công khai và rầm rộ.

Theo thông tin mà phóng viên ghi nhận được, dự án Phổ Yên Residence có hơn 300 lô đất nhưng đến nay đã thực hiện việc giao dịch, mua bán gần hết số lô đất nói trên. Được biết, số tiền của mỗi lô đất tại dự án này ít nhất cũng đến gần 1 tỉ đồng và lô đắt tiền cũng đến vài tỉ đồng.

Một công ty môi giới đứng ra nhận số tiền rất lớn của khách hàng từ dự án Phổ Yên Residence.

Việc mua bán, giao dịch dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện khiến khách hàng và nhà đầu tư phải đối mặt rủi ro và có thể để lại nhiều hệ lụy.

Để thông tin được đa chiều, khách quan và giúp người dân có thêm kiến thức, tránh được rủi ro trước khi quyết định mua bán, đầu tư các dự án bất động sản. Phóng viên đã có buổi làm việc với Luật sư Lương Thành Đạt - Công ty TNHH Vichanlylaw.

Luật sư Lương Thành Đạt - Công ty TNHH Vichanlylaw.

Trước câu hỏi, khi chưa đủ điều kiện bán đối với đất phân lô, chung cư thì chủ đầu tư và các đơn vị môi giới bất động sản có được thực hiện việc giao dịch, mua bán hay không?

Luật sư Lương Thành Đạt cho biết: “Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ các điều kiện chuyển nhượng đối với dự án phân lô, chung cư thì chủ đầu tư và các đơn vị môi giới bất động sản không được thực hiện việc giao dịch, chuyển nhượng.

Nếu tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì theo NĐ 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai ngày 10/11/2014 tại Điều 15.

Bên cạnh đó, đối với các đơn vị môi giới bất động sản khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đối với dự án bất động sản theo hình thức phân lô theo quy định của pháp luật sẽ bị xử lý vi phạm.

Như vậy, đối với các trường hợp chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng đối với đất phân lô thì chủ đầu tư hay các đơn vị môi giới bất động sản đều phải chịu các chế tài theo quy định của pháp luật”.

Trong trường hợp nhận tiền đặt cọc từ 50 triệu trở lên, và sau 7 ngày đặt cọc khách hàng phải thanh toán 50% tổng giá trị hợp đồng, và sau 2 tháng đóng tiếp 40% .Với số tiền lên đến vài trăm triệu hoặc hàng tỉ đồng khi dự án này chưa đủ điều kiện bán có vi phạm pháp luật không?

Luật sư Lương Thành Đạt thông tin: “Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất cụ thể về thời điểm mở bán nhà, căn hộ thuộc dự án hình thành trong tương lai. Cụ thể, sau khi nghiệm thu xong phần móng, mở bán các loại công trình xây dựng khác là sau khi nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng tương ứng với tiến độ dự án.

Tuy nhiên thực tế, một số dự án mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật vẫn rao bán trên các phương tiện truyền thông. Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư rất “kỵ” dùng đến chữ mở bán thay vào đó là hình thức công bố dự án, ra mắt dự án… Sau đó cho khách hàng ký các loại hợp đồng có tên “đặt cọc giữ chỗ” hoặc “đăng ký mua trước” với một khoản tiền nhất định.

Các loại hợp đồng này về bản chất là để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Ngoài ra, còn có hình thức thỏa thuận “hứa bán”. Thực chất đây là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết, “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 120 Bộ luật Dân sự 2015“Giao dịch dân sự có điều kiện”.

Hoạt động giao giao dịch tại dự án này được thực hiện công khai dù dự án Phổ Yên Residence chưa đủ điều kiện

Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc thanh toán trong hợp đồng mua bán dự án chung cư . Theo đó, khi mua dự án chung cư bên mua sẽ được thanh toán chia thành nhiều đợt theo thỏa thuận. Tuy nhiên, việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần thanh toán sau theo tiến độ dự án nhưng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng, và không quá 95% khi chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, pháp luật cho phép các bên tham gia Hợp đồng mua bán thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tiền nhưng bắt buộc bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt theo tiến độ dự án.

Qua đó cho thấy, hoạt động nhận tiền đặt cọc từ 50 triệu trở lên, và sau 7 ngày đặt cọc khách hàng phải thanh toán 50% tổng giá trị hợp đồng, và sau 2 tháng đóng tiếp 40%. Với số tiền lên đến vài trăm triệu hoặc hàng tỉ đồng khi dự án này chưa đủ điều kiện bán là vi phạm pháp luật”.

Với trường hợp bỏ tiền hàng trăm triệu, hàng tỉ đồng khi mua phải dự án chưa đủ điều kiện bán thì khách hàng phải làm gì và được pháp luật bảo vệ như thế nào, Luật sư Lương Thành Đạt nhấn mạnh: “Bên mua khi mua dự án do thiếu kiến thức pháp luật, không tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý về dự án, mà chủ yếu hình dung qua các tài liệu giới thiệu, quảng cáo do chủ đầu tư phát hành nên thường gặp rủi ro lớn.

Ngoài ra, cũng có những trường hợp khách hàng biết rõ dự án chưa đủ điều kiện bán nhưng vẫn quyết định đầu tư nhằm mục đích thu lợi nhuận. Điều kiện được mở bán chính là hành lang pháp lý nhà nước đặt ra với chủ đầu tư, để đảm bảo quyền được nhận bàn giao nhà và chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp, đúng tiến độ cho khách hàng.

Chính vì vậy, rủi ro phổ biến nhất và thường gặp với người mua nhà tại dự án chưa đủ điều kiện bán là dự án bị chậm bàn giao. Bên cạnh đó, việc chậm được cấp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền ở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (dù đã nhận nhà vào ở) cũng là một hệ quả của việc mua bán nhà đất thuộc dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Khi có tranh chấp xảy ra, vấn đề quan trọng hàng đầu khách hàng cần lưu tâm là căn cứ giải quyết tranh chấp đó. Về căn cứ giải quyết tranh chấp, có thể kể đến hợp đồng mua bán; các văn bản pháp lý liên quan đến dự án như: quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Một góc của dự án Phổ Yên Residence (Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên)

Trên cơ sở này, một trong hai bên cần chủ động liên hệ với bên kia để thương lượng và đưa ra các yêu cầu về quyền lợi của mình, các khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, hoặc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng (nếu có) trong hợp đồng mua bán đã ký.

Trường hợp có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra mà không được chủ đầu tư giải quyết thỏa đáng, người mua cần gửi đơn thư khiếu nại đến các cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết”, Luật sư Lương Thành Đạt cho hay.

Trong khi đó, Luật sư Phạm Ngọc Minh (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng: Việc nhận tiền "đặt cọc" tại dự án Phổ Yên Residence có dấu hiệu vi phạm Nghị định số 139 của Chính phủ.

Cụ thể tại khoản 4, điều 57, Nghị định số 139 của Chính phủ quy định rõ: “Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết”. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Luật sư Minh cũng nhấn mạnh: Để ngăn chặn thực trạng trên, các cơ quan chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử phạt nghiêm chủ đầu tư trong việc thực hiện nội dung này.

"Trong quy định kể cả phạt tiền từ 270 triệu đến 300 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản khi thiếu các điều kiện và trong trường hợp cố tình chiếm dụng vốn và gây hậu quả nghiêm trọng thì truy cứu trách nhiệm hình sự. Đồng thời, tăng cường công tác quản lý nhà nước, các cơ quan xây dựng địa phương tăng cường kiểm tra việc này và kịp thời thông báo đến các nhà đầu tư về điều kiện để được phép kinh doanh bất động sản của mình", Luật sư Minh cho hay.

Trước thực tế trên, dư luận cho rằng, Công an tỉnh Thái Nguyên, Sở Xây dựng Thái Nguyên cần phải vào cuộc làm rõ, xử lý nghiêm đối với dấu hiệu huy động vốn trái phép tại dự án Phổ Yên Residence.

Còn tiếp...