Yếu tố nào quan trọng nhất quyết định giá thuê căn hộ?

Thị trường cho thuê bất động sản ngày càng trở nên sôi động hơn khi nhiều người lựa chọn thuê nhà thay vì mua nhà. Điều này có thể do các yếu tố như khả năng chi trả, không có khả năng đảm bảo khoản vay, vấn đề việc làm, ổn định kinh tế và tất nhiên là cả sở thích cá nhân.

Ảnh minh họa

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, có nhiều yếu tố quan trọng quyết định giá thuê căn hộ, là chỉ dấu để nhà đầu tư có thể xem xét khi xuống tiền.

Trước tiên là dòng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam. Ở giai đoạn đầu của Hà Nội hình thành các khu chung cư đã từng có những khu trở thành thủ phủ của người nước ngoài. Nhưng càng về sau này, các khu chung cư mới được phát triển với nhiều tiện ích hơn, chất lượng công trình đẹp hơn và có khả năng thu hút cư dân về ở đông hơn thì họ bắt đầu chuyển sang những khu mới đó. Đương nhiên với khu nào mà có người nước ngoài thuê thì mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn.

Bên cạnh đó, khẩu vị thuê của khách nước ngoài có một mẫu số chung khi lựa chọn một nơi sống. Một là họ sẽ tìm kiếm những khu vực có an ninh an toàn đảm bảo, họ luôn đặt vấn đề an ninh lên hàng đầu. Thứ hai là khu vực đó đã có sẵn cộng đồng cư dân với các tiêu chí cao, như dân trí, mức độ văn minh…

Thứ ba là yếu tố về vấn đề tiện ích và kết nối, với người nước ngoài thì rõ ràng họ sẽ gặp vấn đề về ngôn ngữ, vì vậy khu họ ở sẽ phải có các tiện ích đảm bảo cuộc sống như là: siêu thị, bệnh viện, bể bơi, gym, nhà hàng, chỗ đỗ xe… và khu vực đó cũng phải có kết nối tốt với các sân golf. Khách hàng đi thuê rất khó tính, họ thường yêu cầu đơn vị môi giới liệt kê ra tất cả những tiện ích trước khi họ đi xem nhà. Nếu những tiện ích cơ bản mà không có, họ sẽ không đi xem nữa.

Ông Trung còn nói thêm một yếu tố rất quan trọng liên quan tới quản lý vận hành.

“Việc quản lý vận hành giống như phần hồn của một dự án. Bất cứ chủ đầu tư nào cũng có thể xây lên một công trình bê tông cốt thép, nhưng để tạo ra một cộng đồng cư dân đẳng cấp và xứng tầm thì rất ít chủ đầu tư làm được. Chủ đầu tư có thể bán được cho người giàu, nhưng giữ người giàu ở lại là một vấn đề khó. Ở đây có yếu tố là người nước ngoài ở được thì đồng nghĩa là các tiêu chí vận hành đấy cũng phải mang chuẩn quốc tế, đáp ứng được các kỳ vọng giống như ở đất nước họ”, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho hay.

Ảnh minh họa

Đánh giá các địa điểm có tiềm năng cho thuê, ông Trung cho rằng ở Hà Nội có khu vực phía Tây đang thu hút lượng lớn khách thuê, nổi trội như các tòa trong Vinhomes Smart City, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 5,5%, cao hơn mặt bằng chung của toàn thị trường (~4,4%). Điều này thể hiện dòng tiền cho thuê của đại đô thị này cao hơn so với các dự án khác trong khu vực.

Lý giải khu vực phía Tây có tăng trưởng tốt, ông Trung cho rằng có liên quan đến các yếu tố: Thứ nhất là Nhà nước đang phê duyệt toàn bộ các cơ quan ban ngành, các Bộ về khu vực phía Tây. Khu Đại sứ quán Mỹ được đầu tư 1,2 tỷ đô trên đường Phạm Văn Bạch cũng đã được khởi công tháng 4/2023. Trong tương lai sẽ hình thành các văn phòng đại diện của các đơn vị liên quan với Mỹ sẽ tập trung nhiều vào khu vực này.

Ở khu vực phía Tây, Vinhomes Smart City được tìm kiếm nhiều nhất trong phân khúc cho thuê. Thế nhưng trong Vinhomes Smart City người thuê nước ngoài luôn lựa chọn dự án nào có nhiều tiện ích nhất, đẳng cấp nhất. Họ sẵn sàng chi thêm từ 3 - 5 triệu/tháng để ở một nơi mà có tất cả những dịch vụ tiêu chuẩn. Thu nhập của các chuyên gia nước ngoài tại Việt Nam khoảng 10.000 USD/tháng, với họ chi ra 1.000 - 2.000 USD cho chỗ ở sẽ không phải vấn đề gì lớn.

Còn với nhóm kinh doanh dạng service apartment, Airbnb,... cho thuê theo giờ, theo ngày… thì khu vực phía Tây là một “mảnh đất màu mỡ”. Ví dụ như dự án Masteri West Heights của Masteries Homes, thiết kế của căn hộ và tiện ích rất phù hợp để thiết kế thành căn hộ khách sạn, nên nhiều chủ nhà có thể trang bị như khách sạn, vận hành theo chuỗi. Đã có nhà đầu tư sở hữu cả chục căn tương đương với một khách sạn mini đang rục rịch đưa vào vận hành khi bàn giao, một tháng thu nhập thụ động của họ rất tốt. Lợi nhuận từ việc cho thuê theo hình thức này có thể cao hơn gấp 2 - 3 lần so với việc mà chúng ta cho thuê thuần túy hàng tháng.

“Thường khu vực nào có người nước ngoài thuê thì giá thuê sẽ tốt, đồng nghĩa với việc sẽ đẩy mặt bằng giá khu vực đó lên. Mà khi giá thuê tăng thì đồng nghĩa là giá bất động sản nơi đó cũng sẽ tăng lên, đấy là một logic của bất động sản nhà ở”, ông Trung cho hay.