Nghịch lý nhà ở xã hội: Thiếu nhưng vẫn ế

Linh hoạt pháp lý

Pháp lý luôn là câu chuyện “nóng” trong phát triển nhà ở xã hội khi nhiều doanh nghiệp nhận định, các chính sách đề ra đều rất hay nhưng không dễ áp dụng vào thực tế. Thậm chí, sự rắc rối trong quá trình triển khai còn là rào cản khiến doanh nghiệp chùn chân khi bước vào mảng nhà ở xã hội.

Mới đây, HoREA đã trình kiến nghị xây dựng trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội thành quy trình chuẩn gồm 4 bước, giúp các địa phương thống nhất thực hiện.

Theo đó, nhiều trình tự cần được thực hiện song song để rút ngắn thời gian xin phê duyệt của chủ đầu tư nhưng vẫn đảm bảo các quy định của pháp luật. Chẳng hạn ở bước đầu tiên, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở kế hoạch Đầu tư. Hay việc thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất song song với bước công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (nếu có) và thủ tục cấp giấy phép xây dựng, thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án.

Phía các doanh nghiệp cũng cho rằng, Chính phủ cần thúc đẩy đầu tư bằng các nghị định, thông tư, chỉ thị phù hợp với các luật hiện hành mà không cần đợi thông qua luật mới. Các chính sách cần rõ ràng, thông thoáng và trao quyền chủ động cho doanh nghiệp thay vì o ép quá nhiều chiều, giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận đất đai, triển khai xây dựng.

Chẳng hạn, đối với quy định bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây nhà ở xã hội sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Nếu chủ đầu tư lựa chọn nộp tiền bằng 20% giá trị đất đã xây dựng hạ tầng trong dự án thì cần được đưa vào một quỹ riêng để xây nhà ở xã hội. Có chuyên gia tính toán rằng, với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất có thể xây được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây nhà ở xã hội xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Tăng tốc giải ngân các gói hỗ trợ

Trước câu chuyện gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội có nguy cơ “ế”, từ góc độ chủ đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) mong muốn sẽ tạo thêm điều kiện cho cho khách hàng vay mua nhà ở xã hội, bởi các đối tượng đã mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp thì chính sách tín dụng cho người mua nhà là rất quan trọng, từ việc tiếp cận vay đến lãi suất ưu đãi.

Cần có cơ chế đồng bộ mới giải được bài toán thiếu nhưng vẫn ế của nhà ở xã hội hiện nay

“Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay ngay ở giai đoạn trước thủ tục phức tạp, khó khăn hơn cho người vay và thời gian chậm hơn. Trong khi đó các ngân hàng thương mại có kinh nghiệm cho vay và thẩm định khách hàng nên thủ tục giải quyết sẽ nhanh hơn, việc tiếp cận vay vốn của người mua nhà sẽ thuận lợi hơn”, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho biết.

Về đối tượng vay vốn ưu đãi, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc APEC Group cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần phân biệt doanh nghiệp BĐS làm nhà ở xã hội với BĐS làm nhà ở thương mại và yêu cầu các ngân hàng thương mại xếp loại vào nhóm ngành là rủi ro thấp và được ưu tiên vay vốn với lãi suất thấp. Đồng thời, cấp tín dụng ưu đãi cho người dân để mua nhà.

Không bỏ quên người có thu nhập trung bình thấp

Khi câu chuyện về nhà ở xã hội đang được dư luận quan tâm rộng rãi thì một câu hỏi khác lại đặt ra với việc tiếp cận nhà ở của nhóm người lao động thu nhập trung bình thấp, tức là những người không đủ điều kiện hưởng chính sách ưu đãi nhà ở xã hội nhưng thu nhập cũng không đủ để mua nhà ở thương mại, trong bối cảnh giá nhà đang tăng phi mã trong 2 năm trở lại đây.

Các chuyên gia cho rằng, hiện Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cơ chế, chính sách hỗ trợ để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp với phân khúc thị trường này, trong khi đây cũng là nhóm nhu cầu đông đảo trong xã hội. Do đó, cần tính toán để vừa đáp ứng nhu cầu cho người mua nhà ở xã hội, vừa có giải pháp chống đầu cơ bất động sản để hạ nhiệt mặt bằng giá chung, nhằm tối ưu khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động.

Do đó, điểm mấu chốt nhất là phải sử dụng các công cụ thuế để chống đầu cơ bất động sản. Điều này vừa được quy định trong Nghị quyết số 18-NQ/TƯ của Trung ương và rất được dư luận đồng tình ủng hộ. Theo đó, sẽ có mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Bên cạnh đó, để hạn chế tình trạng đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã và đang diễn ra tại một số dự án, cần có sự phối hợp giữa chính quyền địa phương và doanh nghiệp để tăng cường giám sát sử dụng nhà ở xã hội cũng như xét duyệt đối tượng mua nhà. Có như vậy, người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi của Nhà nước được mua nhà ở xã hội mới có thể tiếp cận cũng như không phải mất thêm những khoản chi vô lý.