“Bàn tay vô hình” cơ chế thị trường khiến người dân khó có được nhà ở vừa túi tiền

Ngày 15/3, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024.

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam khẳng định, dù đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm nghẽn tiếp tục phải vượt qua để phục hồi, khởi sắc và phát triển bền vững.

“Vì thế, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân và Lễ Vinh danh thương hiệu bất động sản dẫn đầu được tổ chức nhằm nhận diện, dự báo và đưa ra giải pháp cho những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản, đồng thời, ghi nhận, biểu dương những doanh nghiệp, thương hiệu bất động sản tiêu biểu đã vượt qua một năm 2023 đầy thách thức và có triển vọng tốt trong năm 2024”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Trong phiên Đối thoại Cấp cao các chuyên gia thảo luận về 2 vấn đề nổi cộm trên thị trường hiện nay. Một là câu chuyện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Hai là vấn đề cơ cấu lại sản phẩm trên thị trường bất động sản hướng đến nhu cầu thực gắn với không chỉ phát triển nhà ở xã hội, mà còn cả nhà ở thương mại giá bình bình dân…

LS. TS Đoàn Văn Bình

Phát biểu tham luận tại Diễn đàn, LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này.

Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc…, LS. TS. Đoàn Văn Bình gợi mở một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật của Việt Nam trong đó nhấn mạnh đến giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật.

Bên cạnh đó, LS.TS. Đoàn Văn Bình cho rằng, cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền…qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Ngoài ra, LS.TS. Đoàn Văn Bình còn đưa ra kiến nghị về áp dụng giải pháp tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền, đi kèm với xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Một giải pháp khác không kém phần quan trọng, theo TS.LS. Đoàn Văn Bình là cải cách thủ tục hành chính thông qua đơn giản hóa hệ thống các thủ tục, ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp, rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, TS. LS. Đoàn Văn Bình kết luận.

Liên quan những bàn luận về chính sách nhà ở xã hội, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua.

“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư, khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Lê Viết Hải nhấn mạnh.

TS. Vũ Đình Ánh

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng chương trình nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế trên tư duy mua - bán chứ không phải cho thuê. Cần xác định rõ đối tượng nhà ở xã hội với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa, bên cạnh đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng.

Ông Ánh đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là để bán để đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

“Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay, như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Tại phiên thảo luận, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn “ngập lụt” trong khó khăn, tuy nhiên sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

“Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn nhà ở xã hội. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới”, ông Phong nhấn mạnh.

Vinh danh các thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024

Trong khuôn khổ sự kiện, Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024 cũng đã được tổ chức.

Cụ thể, hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2023, các doanh nghiệp được gọi tên bao gồm: Vinhomes, BRG Group, Doji Land, Geleximco, Ecopark, T&T, Flamingo Holdings, Masterise Homes, Bcons, Nam Long.

Hạng mục Top 10 nhà phát triển bất động sản triển vọng nhất năm 2024 bao gồm các đơn vị: Bim Land, TNR Holdings Vietnam, Công ty TNHH KN Cam Ranh, MIKGroup, Trường Sơn Land, Taseco Land, Phú Đông Group, Rio Land, Vạn Xuân Group.

Top 5 Dự án đô thị và nhà ở chất lượng nhất năm 2023 gồm: Ocean City, Masteri West Heights, Eco Central Park, De La Sol, The Diamond Residence.