So sánh giá đất trúng đấu giá với giá thị trường là khập khiễng

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) phân tích, để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật.

Dự án TQ5 có giá trúng sau đấu giá cao hơn nhiều so với mức khởi điểm và chỉ một phần là diện tích thương phẩm còn lại là diện tích cho hạ tầng và các hạng mục khác

Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau.

Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5.

Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên.

Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của các Sở Tài Chính, Sở Tài Nguyên Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.

Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó là phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.

Tìm hiểu thông qua khảo sát từ môi giới BĐS thổ cư khu vực Gia Lâm cho thấy, giá đất ở khởi điểm nêu trên đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của nhà nước. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (Khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất TMDV thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2.

Như vậy, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất cụ thể của dự án BĐS cùng khu vực.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước.

Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7.3 ha đất ở liền kề và biệt thự và 1.9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.

“Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý” – ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.