Năm 2022: Chuyên gia dự báo người nghèo khó tiếp cận chung cư giá rẻ

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) tháng 5/2022 của Batdongsan.com.vn cho biết, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM trong 5 tháng đầu năm nay đã tăng lần lượt 8% và 5% so với mặt bằng giá 2021.

Lệch pha cung – cầu

Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư khó hạ là bài toán nguồn cung mới chưa được giải quyết.

Những mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định pháp lý khiến các dự án BĐS gần như dừng hẳn, các địa phương không phê duyệt được dự án mới để tăng nguồn cung cho thị trường. Theo số liệu CBRE, trong quý I/2022, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm 48% so với cùng kỳ. Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung mới nhà xây sẵn quý I cũng giảm 24,7% so với cùng kỳ còn 296 căn.

Dự báo trong 2 năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 54.000 sản phẩm, chủ yếu tập trung tại các quận vùng ven và ngoại thành.

Mức cung này được đánh giá thấp hơn nhu cầu khá nhiều. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn giữ ở mức cao bởi tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ thúc đẩy giá nhà chung cư thiết lập mặt bằng mới.

Chi phí đầu vào tăng

Nguyên nhân tiếp theo tạo đà tăng cho giá nhà ở là do giá đất, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài. Một chuyên gia chỉ ra, giá thành của một dự án nhà ở cao tầng bao gồm 60% chi phí xây dựng, 15 – 20% chi phí đất, chi phí lãi vay 10% và một số chi phí khác.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, năm 2022, người nghèo vẫn khó tiếp cận nguồn chung cư giá rẻ. (Ảnh: Batdongsan.com)

Nếu chỉ tính chi phí xây dựng có nhóm vật liệu xây dựng (VLXD) cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch thì dù giá thép giảm trong thời gian qua, nhưng hầu hết giá các VLXD khác lại đang tăng mạnh.

Theo giám đốc một đơn vị phát triển BĐS, giá các loại VLXD tăng liên tục trong thời gian qua tạo áp lực không nhỏ lên giá nhà. Trong khi các chi phí khác như thuế, nhân công, lạm phát khiến giá nhà tiếp tục leo thang và kỳ vọng giảm giá nhà ở là nhiệm vụ gần như bất khả thi.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng cho rằng, biên độ tăng giá nhà sẽ còn phụ thuộc nhiều yếu tố bởi nếu giá tăng quá cao vượt khả năng chi trả của người dân thì thị trường cũng sẽ không có giao dịch.

Kênh đầu tư an toàn

Thời gian vừa qua, động thái kiểm soát vốn tín dụng từ phía ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước cũng được xem là một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu "đảo chiều".

Nhìn chung, nhà đầu tư đang dần tìm cách rút khỏi phân khúc đất nền, đất liền kề, biệt thự, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng do không được mở van tín dụng dễ dàng như trước.

Dòng tiền tìm đến những sản phẩm BĐS phục vụ nhu cầu ở thực và làm văn phòng làm việc, mặt bằng buôn bán, phù hợp với định hướng đẩy mạnh kinh doanh, sản xuất của nhà nước.

Một môi giới kỳ cựu tại TP.HCM cho hay, trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn phân khúc căn hộ chung cư để đầu tư dài hạn vì đây là kênh đầu tư an toàn, nộp tiền theo tiến độ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện nay các ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ, hạn chế cho vay để tránh tình trạng các nhà đầu cơ bất động sản thổi giá, còn vay tiêu dùng thì ngân hàng vẫn cho vay và hỗ trợ bình thường.

"Đối với phân khúc căn hộ chung cư có thể nói là kênh đầu tư an toàn, bởi chung cư người dân mua để ở là một tài sản có tính pháp lý đầy đủ, ngân hàng cho vay tiêu dùng và người mua có thể hưởng lợi từ chính sách này", ông Đính nhận định.