Đề xuất sở hữu nhà có thời hạn: Chuyên gia nói không phù hợp

Không phù hợp với quy định hiện hành

Phân tích về đề xuất cấp sổ hồng có thời hạn cho căn hộ chung cư của Bộ Xây dựng, LS. Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật thừa nhận. Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214, Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên với đề xuất mới, khi giá trị sử dụng của chung cư không còn, cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ tài sản bao gồm cả đất.

Với đề xuất này, tâm lý mất quyền sở hữu, sử dụng tài sản lâu dài đang làm dấy lên nhiều băn khoăn, nghi ngại Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.

Bởi hiện nay, pháp luật về nhà ở, về đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư. Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định (Khoản 1 Điều 125): “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.

Còn Nghị định 43 (năm 2014) của Chính phủ quy định (Khoản 3 Điều 49): “Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư... Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia... Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài...”.

Do đó, quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lý giải thêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014, nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills, nếu đề xuất được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả. “Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.

Còn nhiều băn khoăn với đề xuất sở hữu nhà có thời hạn. Ảnh: Duy Quang TPO

Khi quỹ đất tại các thành phố lớn đang khan hiếm, người dân sẽ tỏa ra các khu vực lân cận tìm kiếm cơ hội mua bất động sản liền thổ, từ đó có thể dẫn đến hệ lụy xấu là việc phân lô, bán nền tràn lan.

Doanh nghiệp gặp khó

Cùng chung tâm lý lo ngại về sự phát triển của thị trường trong tương lai, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng nhận định, từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là vấn đề rất lớn đối với người mua khiến họ không chấp nhận mức giá như trước kia.

Theo các chuyên gia bất động sản, nhìn vào chi phí cấu thành một tòa chung cư, có thể thấy sẽ bao gồm tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí phát triển dự án khác. Nếu tiền sử dụng đất thương mại dịch vụ và đất ở không chênh lệch nhau quá nhiều, thì hoặc giá nhà sẽ không thay đổi hoặc để giảm giá bán doanh nghiệp phải chấp nhận giảm lợi nhuận. Điều này có thể dẫn đến việc doanh nghiệp không còn mặn mà xây dựng nhà cao tầng vốn dĩ tốn nhiều thời gian và chi phí xây dựng. Hệ quả là nguồn cung căn hộ giảm nhưng nguồn cầu vẫn rất cao, và nhiều khả năng người mua nhà sẽ phải chịu toàn bộ chi phí tăng lên nếu giá nhà ở tăng dần.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Hải Phát Land lo ngại, nếu áp dụng sở hữu có thời hạn với căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng đến thị trường này. Bởi tiền thuế giữa hai loại đất không chênh lệch nhau quá nhiều, giá của những căn hộ có thời hạn sở hữu có thể không chênh lệch nhiều so với giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp khó bán hàng hơn.

Ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng, việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, giảm lực cản cho sự phát triển đô thị. Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế cần có những chính sách hợp lý đi kèm như xác định rõ quyền lợi của người dân gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư, hay điều chỉnh chính sách thuế, phí tiền sử dụng đất phải thấp hơn nhiều so với sở hữu lâu dài.