Thứ năm, 28/03/2024 21:11
|
Hà nội 21*C/61%
Thứ tư, 29/06/2022 15:30

Đầu tư chung cư cho thuê: Đang đỉnh hay sắp thoái trào?

Thị trường bất động sản trên cả nước đã sôi động trở lại ở tất cả phân khúc. Đối với loại hình chung cư, trong khi giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục thiết lập mặt bằng mới thì nhu cầu về căn hộ cho thuê tăng cao.

Theo số liệu được ghi nhận vào tháng 5/2022 trên trang Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6% so với tháng 5/2021. Còn tại TP. HCM, mức độ quan tâm căn hộ cho thuê tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Anh Đỗ Hoàng Long, một nhà đầu tư chuyên đi “săn” căn hộ hạng sang rồi cho thuê lại tại Hà Nội cho biết: “Thực tế quỹ căn của chúng tôi luôn trong tình trạng cháy hàng từ cuối quý I tới nay. Việc mở cửa kinh tế, nối lại các đường bay quốc tế đã kéo theo cộng đồng chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam tăng mạnh. Nhu cầu tìm kiếm các căn hộ nằm tại vị trí thuận lợi, đầy đủ tiện ích của nhóm khách hàng này rất cao”.

Anh đánh giá khu vực quận Hồ Tây, Cầu Giấy hiện tại đang có tỷ lệ cho thuê dẫn đầu tại Hà Nội. Vì mức độ khan hàng, dù anh đã tăng giá cho thuê từ 7-10% cho các căn hộ tại 2 quận này nhưng vẫn cho thuê dễ dàng, khách hỏi mà quỹ căn đã hết.

Cũng theo anh Long, ngay từ đầu năm, phân khúc căn hộ với giá 10-15 triệu đồng cho căn 2-3 phòng ngủ đã dần lấy lại khách, bởi người lao động có thu nhập khá, sinh viên có điều kiện quay trở lại thành phố để làm việc, học tập sau thời gian dịch bệnh.

Cùng với mặt bằng giá căn hộ cho thuê tăng, nhiều người đã chuyển hướng xuống tiền đầu tư chung cư sau thời gian cho phân phúc này bị bỏ quên suốt cả mùa dịch. Tuy nhiên, để bài toán đầu tư kinh doanh căn hộ cho thuê đạt hiệu quả, theo giới chuyên gia, cần lưu ý đến một số yếu tố đảm bảo khả năng sinh lời của dự án.

Theo chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, đầu tư căn hộ cho thuê phải chú ý tỷ suất lợi nhuận giữa chi phí vốn và lợi nhuận cho thuê. Nếu mua chung cư 3 tỷ đồng, cho thuê 6 triệu đồng/tháng thì lợi nhuận 2%/năm, chưa tính đến hao mòn và chi phí quản lý thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư quá thấp. Xét trên yếu tố dòng tiền thì hoàn toàn không hiệu quả.

Do đó, cần có phương pháp đánh giá về hiệu suất cho thuê ngay từ đầu bằng việc tính toán lãi suất sinh lời, khả năng tăng giá cho thuê trong tương lai ra sao, nếu có phương án cải tạo căn hộ, thay đổi phân khúc khách hàng thì giá cho thuê là bao nhiêu, và tương lai triển vọng của thị trường bất động sản (BĐS) cho thuê ra sao. Ví dụ, nếu khu vực đó hiện tại thị trường cho thuê chưa tốt nhưng tương lai rất triển vọng thì vẫn nên đầu tư.

Một yếu tố nữa cần cân nhắc khi xuống tiền căn hộ cho thuê là vấn đề vị trí và tiện ích. Nên ưu tiên các dự án có vị trí thuận lợi, sở hữu hạ tầng đồng bộ và hệ tiện ích nội – ngoại khu đa dạng. Một cuộc sống thuận tiện, thoải mái sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn nguồn cung và tự bản thân của dự án sẽ tăng giá ngày càng nhanh mà không cần phải có sự tham gia của các bên khác như chủ đầu tư hay môi giới.

chung cu vtv.vn

Đầu tư căn hộ cho thuê được nhiều chuyên gia cảnh báo nên cân nhắc kỹ lưỡng. (Ảnh: VTV.VN)

Đơn cử như câu chuyện của chị Thu Hằng (nhân viên văn phòng), hiện đang cho thuê căn hộ 36m2 tại một khu đô phía Tây Hà Nội với giá 7,5 triệu đồng/tháng, đã tăng 7% so với cuối năm 2021. Chị cho biết, hơn một năm rưỡi trước, gia đình chị mua căn studio này với giá 1,3 tỷ đồng, còn bây giờ mức giá trung bình của căn hộ đã ở ngưỡng 1,7 tỷ đồng.

“Dù không thuộc trung tâm nhưng dự án này kết nối dễ dàng với khu vực nội thành, tiện ích ngày càng hoàn thiện, kéo dân cư về ở đông đúc. Vậy nên, mức giá bán lẫn cho thuê đều tăng trong khi nguồn cung không còn nhiều”, chị Hằng cho hay.

Tiếp đến, năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố cần ưu tiên. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm không chỉ đáp ứng mọi giá trị sống của khách hàng mà còn được đảm bảo về chất lượng thi công, hoàn thiện, bảo trì, giúp bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian. Chưa kể với các dự án từ chủ đầu tư uy tín, khi căn hộ đã được xây dựng xong, chủ sở hữu có thể vẫn cho thuê lại khi chưa có sổ hồng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phía Nam Batdongsan.com.vn dẫn chứng, rất nhiều khu căn hộ ở TP.HCM chưa ra sổ nhưng mức độ tăng giá và dòng tiền cho thuê hàng tháng vẫn rất tốt, dao động 5-7%/năm.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 3 năm vừa qua, mức giá căn hộ vẫn tăng trung bình 14%/năm và so với quý 1/2019 tăng 37%, chưa bao gồm dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là mức tăng khá ấn tượng trong bối cảnh có nhiều nghi ngờ về tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào loại hình này.

Dĩ nhiên, cũng không thiếu câu chuyện nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê rồi phải ngậm ngùi cắt lỗ. Đó là trường hợp mua căn hộ đã neo giá quá cao, dòng tiền cho thuê không kìm lại được áp lực trượt giá. Hoặc trường hợp khác là những nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính khi chưa có đủ tài sản tích lũy để mua nhà.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, những nhóm nhà đầu tư này nên hết sức thận trọng khi rót vốn vào thị trường. Còn đối với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, tiền gửi ngân hàng thì việc đầu tư vào phân khúc căn hộ, biến thành tài sản tích lũy sẽ rất phù hợp.

Bùi Tam  
T&T Group hợp tác quản lý vận hành 'chuẩn Nhật Bản' tại dự án T&T City Millennia Long An
Cư dân Vinhomes Grand Park “sướng mê” khi có thêm dịch vụ Y tế tận nhà
25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi
Cư dân Ocean City sướng ngây ngất khi được chăm sóc sức khỏe “tận răng”
Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam
Vinhomes ra mắt Vinhomes Royal Island – “Thành phố đào Hoàng Gia” Đẳng cấp bậc nhất Châu Lục
“Bàn tay vô hình” cơ chế thị trường khiến người dân khó có được nhà ở vừa túi tiền
Kênh truyền hình uy tín bậc nhất của Mỹ gọi tên Ocean City trong “Nhịp đập thiên đường”
 Một ngày sống 2 cuộc đời: Sáng thảnh thơi đi làm, tối nghỉ dưỡng tại gia đậm chất Mỹ
Sắp diễn ra lễ vinh danh thương hiệu BĐS dẫn đầu năm 2023-2024
Tập đoàn Mường Thanh: Lưu giữ hồn Xuân Tây Bắc
Công viên giải trí: “Bí kíp” thành công của các đại đô thị quốc tế
Dáng dấp của một “đại đô thị vì sức khỏe” phía Đông TP.HCM
Truyền thông quốc tế đồng loạt xướng tên Vinhomes như biểu tượng mới trong ngành công nghiệp “chữa lành”
Mua nhà trả góp an toàn tuyệt đối với chính sách mới
Giá thuê tăng “choáng váng”, người trẻ mạnh dạn mua nhà trả góp
Cư dân Vinhomes hào hứng tham gia loạt hoạt động đặc quyền tại 2 CLB cộng đồng
Nhà hoạt động vì môi trường người Mỹ ca ngợi không gian sống xanh tại Ocean City
Vinhomes Grand Park khẳng định vị thế của “tâm điểm kết nối” với tuyến VinBus
Khi thương hiệu trở thành tài sản của doanh nghiệp
Xem thêm